Арендаторы часто сталкиваются с проблемами, пытаясь заставить своих арендодателей сделать ремонт. В этой статье представлена общая информация о том, как можно попытаться выполнить ремонт. Он также показывает, как вы можете защитить себя в случае, если вам придется обратиться в суд.
Закон
В Нью-Йорке действует закон под названием «Гарантия пригодности для проживания» (Закон о недвижимости 235-b). «Гарантия» означает обещание. «Пригодный для жилья» означает, что сдаваемая в аренду квартира является безопасным и достойным местом для проживания. Любой арендодатель, сдающий вам жилье, должен содержать его в безопасном и приличном состоянии и делать необходимый ремонт. Это верно, даже если у вас нет письменного договора аренды.
Вы не можете отказаться от этого права. Даже если вы подписали договор аренды, в котором говорится, что вы это сделали, суды не будут обеспечивать соблюдение этого соглашения.
Уведомить арендодателя
При въезде обязательно узнайте имя, адрес и номер телефона домовладельца. Узнайте, к кому обратиться по поводу ремонта.
Если вы подписываете договор аренды после 13 июня 2019 года, арендодатель обязан позволить вам осмотреть квартиру перед тем, как вы въедете. Если вы потребуете осмотра, арендодатель должен заключить с вами письменное соглашение о состоянии имущества. . Соглашение должно включать список любых существующих дефектов или повреждений. Если арендодатель не возместит ущерб, это соглашение поможет вам доказать, что ущерб был до того, как вы въехали.
Если вы заметили проблему с квартирой, сообщите об этом арендодателю как можно скорее. Спросите, когда вы можете ожидать, что работа будет сделана. Всегда оформляйте все запросы на ремонт в письменной форме, даже если вы разговаривали с арендодателем по телефону или лично. Не забудьте указать в письме свое имя, адрес и дату. Обязательно сохраните копию письма.
Не бойтесь отправить несколько писем вашему арендодателю. Убедитесь, что у вас всегда есть копия. Даже если ремонт не будет сделан, у вас будет доказательство того, что арендодатель знал о проблеме.
Позвоните инспекторам
Если арендодатель не решит проблему, следующим шагом будет вызов жилищного или строительного инспектора. Этого человека иногда называют офицером кодекса. Уточните у своего города, деревни или городского служащего или в окружном отделе здравоохранения, кто может провести проверку.
ПРИМЕЧАНИЕ. Многие арендаторы не хотят вызывать инспекторов. Они боятся, что их домовладелец разозлится или попытается их выселить. Арендодатель не имеет права отомстить вам, если вы жалуетесь на плохие условия проживания. Однако вы должны знать, что может быть трудно убедить судью в том, что выселение вызвано тем, что ваш арендодатель пытается отомстить вам.
Назначьте время и дату встречи с инспектором. Будьте дома, когда придет инспектор, чтобы указать на проблемы. Если инспектор обнаружит нарушения жилищного кодекса, попросите инспектора выдать вам копию их акта. Надеемся, что офицер по кодексу прикажет арендодателю исправить любые нарушения в течение 30 дней.
Некоторые домовладельцы будут подчиняться приказам инспектора. Другие будут игнорировать их. Даже если вы не думаете, что ваш арендодатель будет делать ремонт, все равно проведите осмотр. Это лучшее доказательство проблем, которые необходимо исправить.
Обратите внимание, что если в вашей квартире есть серьезные проблемы, правоохранитель может осудить ваше проживание, что также называется «расклейкой» или «расклейкой». Это означает, что вам будет приказано покинуть территорию. Это должно происходить только в том случае, если в доме существует непосредственный риск для здоровья или безопасности. В большинстве случаев инспектор должен заставить арендодателя сделать любой необходимый ремонт, а не осуждать его. Если дом осужден, у вас есть важные права, включая слушание, чтобы оспорить решение офицера по кодексу. Вы должны немедленно позвонить адвокату.
Ремонт и вычет
Если ремонт, который вам нужен, является чем-то простым, вы можете сделать это самостоятельно. Вы также можете заплатить кому-то еще, чтобы сделать это. Вы оплачиваете работу, а затем вычитаете стоимость из арендной платы за следующий месяц. Если вы это сделаете, обязательно:
Напишите арендодателю еще раз, сказав ему, что, если работа не будет выполнена, вы планируете ее сделать и вычесть стоимость. Сохраните копию этого письма.
Получите квитанции на все запчасти и/или работы.
Стоимость всех ремонтных работ должна быть разумной.
Когда вы будете платить арендную плату за следующий месяц, приложите письмо, в котором будет указано, какую работу вы выполняли, почему и сколько это стоило – именно эту сумму вы вычтете. отправить копии квитанций; держите оригиналы. Если арендодатель попытается выселить вас за то, что вы не заплатили всю арендную плату, у вас будет хороший отчет о том, что вы сделали и почему.
Удержание арендной платы
Если есть очень серьезные проблемы, которые влияют на здоровье и безопасность, вы можете захотеть удержать арендную плату. Это означает, что вы не платите арендодателю арендную плату. Если возможно, поговорите с юристом, прежде чем сделать это. Арендодатель, вероятно, попытается выселить вас за неуплату арендной платы. Вы хотите максимально защитить себя.
Вот несколько шагов, которые вы можете предпринять при удержании арендной платы за ремонт:
Отправьте письмо арендодателю, в котором говорится, что вы будете удерживать часть арендной платы, пока ремонт не будет сделан. Сохраните копию письма.
Получите доказательства наличия проблем и неспособности арендодателя их устранить. Вот несколько идей:
Копии предыдущих писем арендодателю
Отчеты или приказы жилищной инспекции
Свидетели, которые видели проблемы
ОТКЛАДИТЕ АРЕНДУ ДЕНЬГИ. Удержание арендной платы означает именно это: удерживать арендную плату, а не тратить ее. Если можете, положите арендную плату в банк или на трастовый счет адвоката. Вы можете проиграть дело, если оно будет передано в суд, а у вас нет денег, даже если есть некоторые нарушения кодекса. Если вы получаете государственную помощь и ваша арендная плата указана в ваучере , вам необходимо попросить работника снять арендную плату с ваучера, прежде чем вы сможете ее удержать.
Проблемы не могут быть вызваны вами, вашей семьей или вашими гостями, если вы хотите удержать арендную плату.
Переход в суд
Некоторые арендодатели сделают ремонт, если вы удержите арендную плату. Но многие другие просто начнут процедуру выселения, заявив, что вы не заплатили арендную плату.
Если вы не можете найти адвоката, который будет сопровождать вас в суде, вам нужно будет сообщить судье, почему вы не заплатили арендную плату. Вы должны объяснить, что вы не заплатили из-за плохих условий в вашем доме. Вы должны сказать, что у вас есть доказательства проблем и что вы отложили арендную плату. Вы должны попросить судью провести слушание, чтобы суд мог заслушать все доказательства.
Когда вы пойдете в суд, вы также можете попросить судью отложить рассмотрение вашего дела. Судья обязан отложить ваше дело не менее чем на 14 дней. Вы можете использовать это время, чтобы получить копии протоколов, поговорить со свидетелями и поговорить с адвокатом.
Судья должен провести слушание и заслушать доказательства. В соответствии с законом «Гарантия пригодности для жилья» вам нужно платить только столько арендной платы, сколько стоит место. Судья решает, не смог ли арендодатель содержать ваш дом или квартиру в надлежащем состоянии. Судья также решает, какую арендную плату арендодатель имеет право взимать с вас. Затем вы должны заплатить ту арендную плату, которую, по мнению судьи, вы должны. Остальные деньги за аренду возвращаются вам.
Если слушание не проводится немедленно, судья может попросить вас внести арендную плату в суд.
Если суд установит, что вы должны арендную плату после слушания по делу о неуплате, он может выдать ордер на выселение. Если ордер был выдан в рамках процедуры неуплаты, у вас будет не менее четырнадцати дней, прежде чем вас смогут выселить из дома. Вы имеете право заплатить любую арендную плату, которую суд сочтет причитающейся, в любое время до того, как вас вышлют. Если вы платите или предлагаете оплатить полную арендную плату, суд должен отменить ордер.
Если суд установит, что вы не должны денег после процедуры неуплаты, вы не должны быть выселены. Если суд все равно выдаст ордер, вам следует немедленно вызвать адвоката.
Департамент социальных служб (DSS) Удержание
DSS также может помочь вам с ремонтом. Департамент DSS может удержать долю арендной платы из вашего пособия по социальному обеспечению, если из отдела кодов станет известно, что в вашей квартире серьезные проблемы. По закону арендодатель не может выселить вас из-за этого.
Если офис DSS удерживает свою долю, вы также можете удержать свою долю. Вы должны держать эти деньги, а не тратить их. Пример: арендная плата составляет 250 долларов. DSS платит 200 долларов; вы платите 50 долларов. Вы можете удержать 50 долларов.
Если вся арендная плата указана в ваучере, вы можете получить чек на большую сумму, пока DSS удерживает деньги. Пример: DSS выплачивает арендодателю полную арендную плату в размере 250 долларов. Когда они удерживают свою долю, они могут удерживать только 200 долларов. Дополнительные 50 долларов будут отправлены вам. Как и раньше, держите лишние деньги. Не тратьте его.
Поговорите с юристом о том, что делать с деньгами, которые вы удерживаете.
В некоторых случаях этот закон работает очень хорошо. И арендодатели, и судьи, кажется, относятся к удержанию DSS более серьезно, чем когда арендаторы удерживают всю арендную плату самостоятельно. Тем не менее, офису DSS может потребоваться 2-3 месяца, чтобы удержать арендную плату после того, как они впервые узнают о серьезных проблемах. Кроме того, если арендодатель решит проблемы в течение 3 месяцев, DSS может выплатить арендодателю всю прошлую арендную плату. Если бы арендатор удержал арендную плату в соответствии с законом о гарантии пригодности для проживания, часть этих денег могла бы пойти арендатору, а не арендодателю. Может быть трудно решить, какой закон лучше всего подходит в вашем случае. Попробуйте поговорить об этом с юристом.
(c) Юридическая помощь Western New York, Inc.®
В этой статье представлена общая информация по этому вопросу. Законы, касающиеся этого предмета, могли измениться с момента написания этой статьи. Чтобы получить конкретную юридическую консультацию по возникшей у вас проблеме, обратитесь за консультацией к юристу. Получение этой информации не делает вас клиентом нашего офиса.
Жилищные права арендаторов-инвалидов
Если у вас есть инвалидность, вы должны понимать законы, когда снимаете дом или квартиру.
Инвалиды пользуются значительной защитой при аренде жилой площади. Во-первых, когда вы ищете арендную плату, арендодатели не имеют права спрашивать, есть ли у вас инвалидность или болезнь, или просить показать ваши медицинские записи.
После вселения ваш арендодатель, возможно, должен будет предоставить вам жилье за счет арендодателя, а также разрешить вам внести разумные изменения в вашу жилую единицу, хотя и не платить за это — такие изменения будут осуществляться за ваш счет.
Кто считается инвалидом?
Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении и Закон о справедливом жилищном обеспечении с поправками (42 Кодекса США, §§ 3601-3619, 3631) запрещают дискриминацию людей, которые:
- имеют физическую или умственную инвалидность, которая существенно ограничивает одну или несколько основных жизненных функций — примеры включают, но не ограничиваются:
- нарушения подвижности
- нарушения слуха
- нарушения зрения
- хронический алкоголизм (если он лечится в рамках программы восстановления)
- психическое заболевание
- ВИЧ, СПИД и комплекс, связанный со СПИДом, или
- тяжелая умственная отсталость, или кто
Дискриминационные вопросы в отношении соискателей запрещены
Арендодателям не разрешается расспрашивать заявителей об инвалидности или болезни или просить показать медицинские записи. Даже если очевидно, что вы являетесь инвалидом — например, вы передвигаетесь в инвалидной коляске или носите слуховой аппарат — тем не менее, домовладелец не имеет права запрашивать дополнительную информацию об инвалидности, в том числе о степени вашей инвалидности.
Политика, лежащая в основе этого правила, проста: независимо от того, насколько благонамеренными были запросы, арендодатель не может принимать решения о том, где и как вы будете жить в собственности, которые арендодатель не принял бы, если бы вы не были инвалидом.
Например, если сдаются в аренду две квартиры — одна на первом этаже и одна на третьем этаже — арендодатель должен показать обе квартиры заявителю, передвигающемуся в инвалидной коляске, однако, по мнению арендодателя, заявитель может рассмотреть только блок на первом этаже.
Поведение арендодателя по отношению к соискателям Психические или эмоциональные нарушения
Если у вас были или есть психические или эмоциональные расстройства, делающие вас инвалидами, или если вы кажетесь таковыми, арендодатель должен оценивать вас на основе вашей финансовой стабильности и опыта арендатора, а не на основе вашего душевное здоровье. Арендодатель может отказать вам, только если он или она может указать на конкретные случаи прошлого поведения, которые могли бы сделать вас опасными для других (например, предыдущий арендодатель заявил, что вы неоднократно угрожали или нападали на других жильцов).
Если вы не можете соответствовать критериям добросовестного арендатора, которые арендодатель применяет ко всем заявителям (например, минимальное соотношение арендной платы к доходу), вам может быть отказано на этом основании, хотя арендодатели должны рассмотреть предложенного поручителя, если вы соответствуете другим требованиям. арендная плата, но для вашего дохода.
Право жильцов-инвалидов на жилье арендодателем
Арендодатели должны в разумных пределах удовлетворять потребности жильцов-инвалидов за свой счет (см. 42 USC § 3604(f)(3)(B)). Как арендатор с ограниченными возможностями вы можете ожидать, что ваш арендодатель в разумных пределах изменит правила, процедуры или услуги, чтобы предоставить вам равные возможности в использовании и наслаждении вашей жилой единицей или общим пространством.
Жилье может включать в себя парковку: если арендодатель предоставляет парковку в первую очередь, предоставление близкого просторного парковочного места будет подходящим для арендатора, пользующегося инвалидной коляской.
Означает ли обязанность вашего арендодателя размещать жильцов-инвалидов, что вы можете ожидать, что все правила и процедуры будут изменены по вашему запросу? Нет. Хотя ожидается, что арендодатели будут удовлетворять «разумные» запросы, им не нужно вносить изменения, которые серьезно подорвут их способность вести свой бизнес. Например, если заявитель, пользующийся костылями, предпочитает квартиру на третьем этаже в жилом доме квартире на первом этаже, домовладельцу не нужно разбирать здание на части для установки лифта. Такой расход будет неразумным.
Право жильцов-инвалидов на внесение изменений
Арендодатели должны разрешать арендаторам с ограниченными возможностями вносить разумные изменения в свою жилую единицу или места общего пользования за свой счет, если это необходимо для комфортного и безопасного проживания человека в квартире (см. 42 USC § 3604(f)(3)(A)). Вы имеете право изменить свое жилое пространство в той мере, в какой это необходимо, чтобы сделать его безопасным и комфортным, при условии, что модификации не сделают квартиру неприемлемой для следующего жильца, или если вы согласны и в финансовом отношении можете отменить модификацию, когда ты уходишь.
Примеры модификаций, предпринятых арендатором-инвалидом, включают:
- опускание столешницы для облегчения доступа с инвалидной коляски
- установка специальных кранов или дверных ручек из-за ограниченного использования рук
- модификация кухонных приборов, чтобы приспособиться к плохому зрению или слепоте, и
- установка пандуса для доступа инвалидных колясок в приподнятую гостиную.
Эти изменения должны быть разумными и производиться с предварительного одобрения. Арендодатель имеет право запросить описание предлагаемых модификаций, доказательство того, что они будут выполнены квалифицированно, и доказательства того, что вы получили все необходимые разрешения на строительство.
Кроме того, если вы предлагаете модифицировать квартиру таким образом, что это потребует реставрации при вашем отъезде (например, изменение положения опущенных кухонных стоек), арендодатель может потребовать от вас перечислить на процентный условно-депозитный счет сумму, рассчитанную для реставрация. (Заработанные проценты будут принадлежать вам.)
Доказывание необходимости приспособления или модификации
Арендодатели имеют право запросить подтверждение того, что запрошенные вами условия проживания или модификации соответствуют вашим потребностям. Для некоторых людей с ограниченными возможностями — например, установка пандуса для инвалидной коляски — решения очевидны. Но другие недостатки, особенно психические, не очевидны, как и приспособление — например, снятие дверей для размещения человека, который боится замкнутых пространств. Без каких-либо доказательств ваш арендодатель не сможет узнать, является ли ваш запрос законным или это уловка, чтобы добиться особого отношения.
Если вы хотите конкретное приспособление или модификацию, а ваша инвалидность не очевидна (или если вы ожидаете спора с вашим арендодателем относительно необходимости того, что вы предложили), подготовьте доказательства, прежде чем подавать запрос. Попросите у своего врача или терапевта письмо, подтверждающее, что вам нужно то, о чем вы просите, и что это удовлетворит ваши потребности. Чтобы защитить вашу конфиденциальность, тщательно объясните врачу или другому писателю, что нет необходимости объяснять инвалидность; необходимо только подтвердить, что желаемые изменения соответствуют вашей ситуации.
Всю юридическую и практическую информацию, необходимую вам для защиты ваших прав как арендатора, независимо от того, в каком штате вы живете, см. Юридический справочник для каждого арендатора, Марсия Стюарт и Джанет Портман (Ноло).
