8 лучших советов по уборке дома и квартиры между арендаторами
Это хорошее время, чтобы быть арендодателем или менеджером по аренде недвижимости. В конце концов, согласно отчету Rent.com об управлении недвижимостью за 88 год, 2015% управляющих недвижимостью повышают арендные ставки. Ставки домовладения продолжают падать после жилищного кризиса, а это означает, что есть много клиентов, желающих арендовать жилье.
Один аспект, который не так хорош: уборка и подготовка сдаваемой в аренду недвижимости для новых жильцов после ухода прошлых арендаторов. Как новый арендодатель или управляющий недвижимостью, вы обнаружите, что это одна из самых сложных частей работы. Даже если вы хорошо разбираетесь в бизнесе, вы, вероятно, обнаружите, что подготовка к смене арендатора является постоянной проблемой.
Следует помнить одну вещь: срезать углы никогда не бывает хорошим способом управления недвижимостью, и это может помочь иметь список, на который можно ссылаться, и гарантировать, что вы охватите все свои базы.
Вот базовый контрольный список, который поможет вам, а также некоторые предложения и ресурсы по программному обеспечению для управления недвижимостью, которые помогут вам справиться с вашими задачами.
1. Присутствовать на выездной инспекции
Выезд — важная часть процесса аренды, поэтому постарайтесь быть там. Это единственный раз, когда арендаторы могут оспорить материальный ущерб; посещение поможет вам избежать оплаты за ложные заявления, представленные в письменной форме.
Ваше присутствие также облегчает важные разговоры, такие как точное определение того, какие оставшиеся повреждения или ремонт являются обязанностью арендаторов, а какие – вашей. Это также хорошее время, чтобы передать любые связанные с переездом скидки и избежать возможного торга позже.
Не забудьте вернуть все наборы ключей объектов, включая дубликаты, созданные арендатором.
2. Ведите фотозаписи всех объектов недвижимости.
Визуальные доказательства — лучший способ защитить свою позицию в случае возникновения каких-либо споров или дополнительных расходов после выезда арендатора. Фотографии не всегда являются абсолютным доказательством, но они являются хорошим способом прояснить ситуацию, а также сохранить отчет о том, как недвижимость выглядит с течением времени.
Для всех ваших свойств найдите время, чтобы тщательно задокументировать жилые помещения. Это сэкономит вам часть работы, если вам нужно быстро составить список или вам не хватает средств на профессиональные фотографии. В наши дни качественные снимки «до и после» можно сделать с помощью цифровой камеры или почти любого смартфона.
3. Проверьте учетные записи утилит
Не думайте, что жильцы отключат коммунальные услуги или закроют свои счета при выезде.
Добавьте шаг выселения, требующий подтверждения отключения или доступа к соответствующим учетным записям коммунальных услуг, чтобы избежать проблем с повторной арендой вашей собственности. Если арендатор не заплатит или не отключит счет за коммунальные услуги, это может иметь серьезные последствия для его арендодателя.
Возможно, вы захотите сохранить контроль над коммунальными услугами для всех квартир и взимать с арендаторов их ежемесячную арендную плату. Это может сэкономить ваше время и держать связанные учетные записи под вашим контролем.
4. Чистить, чистить и еще раз чистить
Потратить время на полную и тщательную глубокую уборку всех жилых помещений необходимо как для повторной сдачи квартиры, так и для выявления любых проблем, которые необходимо решить.
Создайте подробный контрольный список, охватывающий процесс глубокой уборки, и второй список, который включает в себя обслуживание жилых помещений и точки содержания. Потенциальные пункты контрольного списка включают чистку приборов, проверку светильников, дезинфекцию твердых поверхностей, мытье шампунем любого ковра, который вы не заменяете, очистку вентиляционных отверстий и замену фильтров HVAC.
Повторно очистите ключевые области устройства
После того, как вся эта работа будет сделана, вернитесь и снова очистите важные области. Начните с кухни и любых обеденных зон, которые могут решить или нарушить новый договор аренды, если они будут восприняты как грязные.
Осмотрите ванную комнату и спальню наметанным глазом, чтобы определить любые проблемы с сантехникой, утечки, плесень или грибок. Отсутствие тщательной очистки или замены туалета и ванны / душа в квартире также может стать препятствием для потенциальных арендаторов, поскольку они будут рассматривать возможность соблюдения личной гигиены в этих местах во время посещения вашей собственности.
5. Зашпаклевать и покрасить стены
Между сдачами в аренду — лучшее время, чтобы залатать, отремонтировать и покрасить квартиру или дом. Делайте это не реже одного раза в год или чаще, если это возможно.
Свежую краску следует наносить на все внутренние помещения квартиры, включая стены, двери, отделку и потолки. Характер вашей собственности будет определять, как часто вам следует перекрашивать квартиру снаружи, но имейте в виду, что покраска является одним из наиболее экономически эффективных способов повысить привлекательность бордюра.
Новые лоскутные одеяла и покраска делают недвижимость свежей для потенциальных арендаторов, поэтому не экономьте на этих расходах. Чистые, обшарпанные стены все еще обшарпаны и напоминают жильцам, что они не первые обитатели вашей квартиры, отвлекая внимание от потенциальных ощущений от обретения нового дома.
6. Почистите или замените ковровое покрытие.
Для некоторых свойств может быть достаточно чистки существующих ковров с помощью пылесоса и глубокого мытья шампунем, но это скорее исключение, чем правило. Хотя чистить ковры лучше, чем оставлять их, как это сделал предыдущий арендатор, лучше всего заменить ковры.
Замена ковров помогает бороться с вредителями, улучшает внешний вид ваших помещений и может удалить любые нежелательные запахи и пятна. Выбирайте нейтральные или светлые тона, но избегайте абсолютно белого коврового покрытия — это просто настроит вас и ваших жильцов на проигрышную битву.
7. Ремонт и проверка сантехники
Утечки в сантехнике — одна из самых разрушительных и дорогостоящих проблем, возникающих в арендованных квартирах. Полы, стены и потолки могут быть повреждены водой. Наводнение может повредить несколько квартир за очень короткое время и является одной из самых дорогостоящих проблем, с которыми может столкнуться владелец недвижимости.
Выделите достаточно времени для осмотра, проверки, замены и ремонта сантехники в каждой из ваших квартир. Это лучшая инвестиция, которую вы можете сделать, чтобы обеспечить долговечность вашей недвижимости. Обслуживание и ремонт сантехники — это постоянные расходы для умных управляющих недвижимостью, стремящихся к долгосрочному успеху.
8. Следите за благоустройством участка
Этот последний штрих часто является первым, что увидят потенциальные арендаторы. Все дома нуждаются в круглогодичном регулярном озеленении.
Если у вас нет специального персонала по ландшафтному дизайну, лучше всего нанять профессиональную компанию или службу ландшафтного дизайна. Арендодатели и владельцы недвижимости, которые пытаются самостоятельно выполнить все работы по уходу за ландшафтом, часто упускают одну или несколько проблемных областей. У тебя и без этого на тарелке достаточно.
Идти в ногу с ландшафтным дизайном и обрезкой деревьев может быть важно не только для ограничения привлекательности; невыполнение этого требования может привести к нарушениям правил города, проблемам с местными постановлениями и связанным с этим штрафам / сборам.
Хотите стать лучшим арендодателем?
Управление сдаваемой в аренду недвижимостью — сложная задача, но не невозможная, и вы справитесь с ней по мере приобретения опыта. Если вы будете использовать правильные инструменты, особенно хорошее программное обеспечение для управления арендованной недвижимостью, вы станете лучшим управляющим недвижимостью в целом. Ознакомьтесь с этими ресурсами, чтобы начать совершенствовать свои навыки управления недвижимостью:
Контрольный список уборки квартиры для арендодателей
Пустая квартира? Используйте это руководство в качестве эффективного контрольного списка для подготовки к приему новых арендаторов.
Подробное руководство по переходу между арендаторами
Когда срок аренды вашего арендатора истекает, важно иметь план, чтобы избежать пробелов в вашем доходе от аренды недвижимости. Мы поговорили с тремя экспертами по обороту квартир из Innago, Service Master от Zaba и Rentec, чтобы предложить наилучшие способы быстрого заполнения вашей вакантной недвижимости.
Во-первых, что такое оборот квартир?
Оборот арендаторов происходит, когда жилец решает съехать вместо продления срока аренды. Обслуживание, уборка и подписание нового арендатора определяют процесс оборота квартиры.
Прыгать, чтобы:
Полный контрольный список уборки квартиры
До того, как въедет следующий арендатор, ваш приоритет состоит в том, чтобы восстановить квартиру до ее первоначального состояния, сославшись на инспекцию при выезде, чтобы увидеть, что потребуется, чтобы вернуть место в нормальное состояние. Следуйте нашим советам по очистке и ремонту, чтобы сделать переход максимально плавным.
Распечатайте наш загружаемый контрольный список оборота квартир, чтобы убедиться, что вы все сделали, прежде чем передать ключи своим новым жильцам.
Шаг 1: Как справиться с процессом переезда
Хорошей практикой является проведение обхода квартиры до того, как жильцы выселятся, и отметьте любые повреждения. Вернитесь к заметкам, сделанным во время их проверки при въезде, и сохраните фотографии любых потертых, поцарапанных или сломанных частей квартиры, которые выходят за рамки нормального износа. Таким образом, если вам нужно взимать с арендатора плату за ущерб, у вас есть доказательства ущерба.
«Плавный выезд начинается с плавного въезда. Создайте контрольный список для своих арендаторов и попросите их заполнить и подписать его. Добавление фотографий и видео – приятный бонус. Арендодатели также должны следить за любыми изменениями, внесенными в собственность, которые были несанкционированными или нарушали договор аренды».
Еще одно хорошее эмпирическое правило для перехода от одного арендатора к другому — потребовать от них предоставить доказательства того, что они прекратили счета за коммунальные услуги в квартире.
Теперь пришло время заняться делом и подготовить помещение для новых арендаторов.
Если вы планируете нанять профессионалов для помощи между арендаторами, свяжитесь с компаниями по уборке и покраске, как только вы узнаете, что арендатор съезжает, чтобы уложиться в график. Это обеспечит более быстрый оборот.
Шаг 2: Оставленные вещи
Скорее всего, ваш арендатор забудет что-то в квартире, когда выедет. Это могут быть маленькие и незначительные предметы, такие как мусор и чистящие средства, или более крупные предметы, такие как мебель. Итак, что вы делаете, если ваш арендатор съехал, но оставил вещи?
Если к вам въезжают новые жильцы вскоре после ухода старых, уберите все вещи, но не избавляйтесь от них слишком быстро. В зависимости от законов вашего штата и причин выезда от вас может потребоваться уведомить арендатора в письменной форме, прежде чем выбросить его имущество.
Вот общие рекомендации, которые следует учитывать при работе с оставленными вещами, любезно предоставленными Nolo:
- Возьмите любое ценное брошенное имущество.
- Храните любое ценное имущество – украшения, электронику, мебель и т.д.
- Дайте письменное уведомление с подробным описанием того, как и где вернуть имущество.
- Укажите крайний срок для получения своих вещей — обычно это 30 дней.
- Заявите, что отказ от претензий на имущество означает, что оно законно заброшено.
- Вы можете потребовать от арендатора возместить вам расходы на хранение вещей.
Если материалы были оставлены в результате выселения или арендатор исчез, закон требует, чтобы эти ситуации рассматривались по-другому. Если вам когда-нибудь будет непонятно, что делать, проконсультируйтесь с ассоциацией арендодателей или с юристом.
Ознакомьтесь с нашим подробным Руководством по утилизации мебели, чтобы легко избавиться от брошенной мебели предыдущих арендаторов.
Некоторые арендодатели предпочитают включать в договор аренды положения о брошенном имуществе после выезда. Это может означать, что любое оставленное имущество станет собственностью арендодателя, а плата за вывоз будет вычтена из залогового депозита. Однако законы штатов различаются в зависимости от того, что домовладельцы могут или не могут делать с оставленной мебелью. Лучше всего посмотреть конкретный закон для вашего штата, чтобы убедиться, что вы не нарушаете закон.
Шаг 3: Сделайте ремонт и обновите технику
Это хорошая идея, чтобы решить все проблемы с ремонтом и техническим обслуживанием до того, как вы начнете уборку, потому что есть большая вероятность, что вы оставите немного пыли. Но всегда есть исключение из правила: не красьте, пока не вытерли стены.
Вот список общих ремонтных работ, которые необходимо проверить при уборке пустой квартиры:
- Заменить воздушные фильтры.
- Замените перегоревшие лампочки.
- Затяните или замените ослабленную фурнитуру.
- Проверьте напор воды и сливы на наличие засоров.
- Замените батарейки в детекторах дыма.
- Осмотрите на предмет повреждения водой и негерметичных стоков и труб.
- Проверьте приборы и убедитесь, что они работают должным образом.
- Замените все, что нуждается в обновлении — туалеты, шкафы и т. д.
- Исправьте все, что было указано как сломанное или поврежденное во время проверки при выезде.
Если были какие-либо повреждения приборов или они устарели, возможно, пришло время их заменить. В процессе не забудьте избавиться от старой техники.
«Самые дорогие проблемы, которые мы видим, обычно вызваны плохой сантехникой. Небольшая утечка может повредить полы, плинтусы, стены и потолки. Наводнение может затронуть несколько единиц и потребовать капитального ремонта и восстановления после повреждения водой».
Дайте себе время проверить и починить сантехнику. Родригес рекомендует доверить осмотр и ремонт профессионалам. Это разумная инвестиция, которая окупится в долгосрочной перспективе.
Шаг 4: Очистите квартиру сверху донизу
Теперь, когда ремонт закончен, пришло время навести порядок. Примите менталитет «сверху вниз» близко к сердцу и оставьте этажи напоследок. Проверьте все из своего списка, прежде чем хорошенько вымыть полы.
Решите, собираетесь ли вы нанять клининговую компанию, чтобы она сделала за вас грязную работу, или сделаете ее сами. Если вам нужно очистить несколько устройств, возможно, стоит потратить время и деньги, чтобы нанять бригаду, которая справится с этим.
«Общее эмпирическое правило, которое мы рекомендуем (и оно выходит за рамки простой уборки), заключается в том, чтобы в первую очередь расставлять приоритеты по более мелким задачам. Начинать с самого крупного проекта может показаться сложной задачей, но разбить его или начать с более быстрых задач может помочь создать импульс и мотивацию, которые вам нужны перед самой большой потребностью в уборке».
Ключевые зоны, которые необходимо убрать при сдаче квартиры:
Кухня
- Этажи
- Кабинеты
- микроволновая печь
- Посудомоечная машина
- Холодильник
- Плита и духовка
- Счетчики, мойка и утилизация
Ванная
- Туалет
- Этажи
- Тщеславие
- Раковина и шкафы
- Ванна, душ и прилегающая территория
По всей квартире
- Светильники
- молдинг
- Стены и двери
- Окна и жалюзи
- Метки на потолке
- Полы и/или ковер
- Прачечная и складские помещения
Шаг 5: Залатайте и покрасьте стены
Если в стенах есть вмятины или дыры от висящих предметов, обязательно заделайте их и закрасьте. Если есть следы, которые вы не можете аккуратно стереть, рекомендуется закрасить и их.
«Если учесть очистку стен, оклейку стен, время покраски и время сушки, на покраску одной комнаты может уйти до восьми часов».
Новая краска необходима для любого квартирного ремонта. Если у вас нет арендатора в очереди, когда старый съезжает, это может помочь вам заполнить квартиру. Обшарпанные стены напоминают потенциальным жильцам, что они не будут первыми, кто поселится в этом пространстве, лишая ощущения того, что они нашли свой новый дом.
Теперь, когда вы позаботились обо всем остальном в квартире, вы можете, наконец, вымыть или заменить полы, прежде чем вводить новых жильцов.
Шаг 6: Очистите или замените ковер
В зависимости от того, насколько старый или грязный ковер, вам может понадобиться только пропылесосить и вымыть ковер шампунем. Но в большинстве случаев вам нужно будет провести глубокую очистку или полностью заменить его.
Если вы решили почистить существующий ковер, наймите профессионала, особенно для помещений, где разрешено проживание с домашними животными. Имейте в виду, что время высыхания ковра варьируется от двух до 24 часов. Это зависит от потока воздуха в помещении, влажности и типа ковра.
Замена ковра помогает бороться с вредителями или остаточным запахом от предыдущих арендаторов. К тому же квартира будет выглядеть по-новому. Вы даже можете сэкономить на затратах на замену, удалив старый ковер самостоятельно.
Имейте в виду: если вы загружаете ковер или мусор от ремонта в свой обычный контейнер для мусора, вы можете получить дополнительную плату или задержать вывоз. Когда пришло время избавиться от ковра, аренда мусорного контейнера для рулонов является наиболее эффективным вариантом утилизации. Наши клиенты обычно выбирают для этого проекта 10-метровый мусорный контейнер.
Шаг 7: Смените замки
Последний шаг в вашем контрольном списке оборота квартиры — сменить замки и получить новые ключи. Новый замок поможет вашим арендаторам чувствовать себя в безопасности, потому что невозможно узнать, сохранили ли предыдущие арендаторы копию. Только не забудьте сделать набор ключей для себя. Это понадобится вам на случай, если арендатор потеряет ключи, его заблокируют или для срочного ремонта.
Пришло время передать ключи
Вы отремонтировали, почистили, покрасили и заменили. Теперь, когда вы вернули это место в первоклассную форму, вы можете приветствовать своих новых жильцов в их новом доме.
Если вы хотите получить больше от сдаваемых в аренду квартир, ознакомьтесь с нашим руководством для домовладельцев по ремонту сдаваемой в аренду недвижимости.
