Как купить сдаваемую в аренду недвижимость с текущими арендаторами. Доступно

Договоренности об обратной аренде с вашим собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека состоит в том, чтобы развивать ценность не только деловой репутации и денежного потока как такового, но и активов бизнеса, наращивать капитал в «твердых активах», принадлежащих бизнесу. Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются. Товарно-материальные запасы быстро оборачиваются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, через несколько лет теряет свою ценность и обычно продается за копейки. Многие предприятия стремятся создать «твердые активы» из интеллектуальной собственности, такой как коммерческая тайна, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других в бизнесе, но рынок таких «активов» обычно ограничен рынок ваших конкурентов.

Однако большинство непромышленных предприятий имеют и используют ценный актив, который обычно востребован не только небольшим рынком конкурентов. но по глупости выбросьте этот актив, сдав его в аренду, а не владея им и наращивая собственный капитал. Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, в котором работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и техническое обслуживание), если компания может купить собственное помещение, то сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе купить, а не арендовать собственное помещение, то эти инвестиции имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, часто более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку. Вы находитесь в завидном положении, используя арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива независимой стоимости, вы заставляете денежный поток (мягкий актив) создавать реальный капитал (твердый актив).

Понимая это, любой разумный деловой человек будет стремиться как можно скорее купить и владеть собственным помещением, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: ведь если все сделано правильно, наличие у физического лица значительных налоговых преимуществ владельцы покупают помещения и сдают их в аренду бизнесу («договоренность об обратной аренде.«) Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, чтобы стоимость покупки была меньше стоимости аренды. Следует, однако, отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности внутри компании, которые необходимо тщательно рассмотреть и решить, чтобы избежать серьезных недостатков.

Базовая договоренность о обратной аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее обратно в аренду бизнесу, которым они управляют, собирая арендную плату, как и любой другой арендодатель. Обычно бизнес-арендатор представляет собой юридическое лицо с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которое подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может учреждать или становиться обществом с ограниченной ответственностью. Как указано ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и владелец, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по целому ряду причин, как налоговых, так и связанных с безопасностью. В зависимости от того, все ли владельцы также являются владельцами имущества, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на имущество являются частью арендных платежей (например, ипотека, содержание, налоги, коммунальные услуги оплачиваются в составе арендных платежей.) Довольно часто стандартный коммерческий договор аренды заключается на относительно длительный срок с правом пролонгации со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку, вероятно, все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев является арендодателями, условия могут в конечном итоге стать предметом горячих споров, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Читайте также:
Как установить туалет за 8 шагов

Преимущества такой схемы как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

  1. У бизнеса есть «дружественный» арендодатель, который будет работать с бизнесом, чтобы поддерживать помещения в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещения, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем обычный арендодатель.
  2. У бизнеса есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, на которые большинство арендодателей не пошли бы.
  3. Арендодатель не только имеет бизнес, производящий платежи, которые создают собственный капитал, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора, и ему не нужно опасаться, что арендатор не платит арендную плату или причиняет вред помещению.
  4. Арендодатель может амортизировать стоимость структуры получает значительные налоговые преимущества и, в качестве альтернативы, может внести улучшения в здание, которые придают дополнительную ценность зданию И в то же время помогают бизнесу, которым она или он владеет, получая двойную прибыль.
  5. Даже если у бизнеса может быть недостаточно дохода для получения налогового преимущества за вычетом необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может оплатить эти улучшения, амортизируя улучшение, и со временем погасить его или себя по соглашению с арендатором увеличить арендную плату. . и использование этих двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
  6. Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему достается владельцу (владельцам), а не арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь стоимость, независимую от состояния самого бизнеса: этому автору известны несколько примеров. компании, которые были проданы без особой прибыли. но при условии, что новый владелец продолжал арендовать помещение у старого владельца-арендодателя, посредством которого продающий владелец-арендодатель получал доход не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он мог гарантировать от проданного бизнеса.
  1. Предприятие может быть не в состоянии обеспечить справедливую рыночную арендную плату, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
  2. Необходимо внести авансовый платеж и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
  3. Если дела у бизнеса идут плохо, владелец сталкивается с двойной проблемой: его или ее денежный поток от бизнеса уменьшается, в то время как арендные платежи могут не производиться. Связывая богатство в здании с бизнесом, яйца в одной корзине.
  4. Часто человек не может позволить себе место, идеально подходящее для бизнеса, и покупает доступное место. но вред для бизнеса.
  5. А потребности владельца недвижимости могут не совпадать абсолютно с потребностями бизнеса. Нередко владелец здания желает продать недвижимость во время рыночного пика, будучи владельцем бизнеса. часто один и тот же человек. не хочет смены арендодателя или местонахождения. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке ее продажи; и наоборот, бизнес может захотеть переехать в новое место из-за изменений в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в период, когда арендаторов мало. Можно легко представить и другие примеры, когда потребности собственника и потребности бизнеса расходятся.
Читайте также:
Ремонт треснувшей плитки: как легко исправить трещины плитки

Единственный самый большой недостаток, который подробно обсуждается ниже, возникает когда право собственности на здание не совпадает с правом собственности на бизнес и может возникнуть конфликт интересов когда происходит пятая точка выше. Они должны быть и могут быть минимизированы правильными договорными и арендными документами, обсуждаемыми ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании организаций, которые будут использоваться для соглашения об обратной аренде. По крайней мере, один из них должен быть отделен от владельца здания, например, корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеет зданием, а другая организация владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость в различных налоговых планах, поскольку два или более отдельных объекта налогообложения могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. д.

Кроме того, необходимо учитывать и планировать такие статьи, как улучшения и оплата за них, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью. до созданы структуры и заключены контракты и договоры аренды. Каждый владелец будет иметь индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется экспертная налоговая консультация. Наше бюро при необходимости может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов. что вычитается, конечно.

Налоговое управление США проигнорирует любую деловую операцию, связанную с самодеятельностью, которая по своей сути является необоснованной, и вместо этого наложит для целей налогообложения конструктивное переосмысление отношений. Таким образом, если кто-то ссужает деньги без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут облагать подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или налагать конструктивные проценты на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически не были получены! Налоговое планирование должно рассматриваться с того момента, как впервые рассматривается идея обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Существует минимум четыре, а часто и больше юридических документов, которые необходимо создать, чтобы избежать последующих проблем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заблаговременно спланировать все стороны и избежать недоброжелательности, которую может вызвать неправильное понимание обязанностей или обязательств.

  • Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагающий наличие совместной собственности на имущество, предусматривающий не только разделение доходов и власти, но и то, что произойдет, если один из владельцев захочет быть выкупленным, умрет или разводится. (Подумайте о катастрофе, которую горький развод может нанести всему плану; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную позицию, вынуждая продать бизнес или расторгнув договор аренды.) Действующее соглашение о купле-продаже между владельцами квартиры. имущество является жизненно важным условием для эффективного соглашения об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих соглашениях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хороший договор купли-продажи, будь то аренда или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения об обратной аренде.)
  • Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям владения, описанным выше. Соглашения без надлежащей регистрации названия являются приглашением к спору.
  • Наконец, отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно заключен, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
  • Дополнительные документы могут потребоваться в связи с уникальными проблемами, возникающими при индивидуальном налоговом планировании владельцев или типом бизнеса, которым является арендатор. (Различные соглашения об освобождении от ответственности и возмещении убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. д. и т. д.)
  • И, конечно же, на саму покупку недвижимости будет свой пакет документов, о котором подробнее в разделе «Сделки с недвижимостью».
Читайте также:
Строительство фундамента PDF: глубина, ширина, планировка и земляные работы - Конструктор

Уникальные проблемы, возникающие при заключении договора обратной аренды

Очевидно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях от собственников ООО, арендующих помещение. На слабом рынке арендодатель хочет краткосрочную аренду, чтобы вскоре можно было поднять арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичный договор коммерческой аренды представляет собой очень односторонний документ, предоставляющий огромные права арендодателю и сводящий на нет многие из норм общего права или установленных законом гарантий, доступных арендатору.

Все это, как правило, легко решается, если право собственности на здание и право собственности на бизнес идентичны. Однако любое различие между правами собственности может привести к конфликту интересов, который может, если он будет крайним, привести к более поздним искам о нарушении фидуциарных обязанностей. Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в товариществе несут фидуциарные обязанности друг перед другом, высшую обязанность проявлять осторожность, известную закону. Соглашение об обратной аренде, невыгодное для компании, может привести к более поздним искам со стороны других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязанности перед компанией, или наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидным решением является идентичное право собственности как на имущество, так и на бизнес, поскольку в этом случае у каждого человека обычно одни и те же интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация различается). решение такое же для любой «самодеятельности» с участием доверительного управляющего. Необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Полное письменное раскрытие информации о существующем или потенциальном конфликте интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, и каждое такое лицо подписывает раскрытие информации. Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
  2. Фидуциарий в конфликте не должен голосовать по вопросу о принятии сделки. Как директору или акционеру доверенному лицу лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
  3. Наконец, если предположить, что возникает еще один конфликт в отношении какого-либо аспекта обратной аренды, фидуциарий снова должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, следует ли нарушать договор аренды; предъявлять ли арендодателю иск за нарушение договора аренды и т. д. и т. д.)
  4. Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть вероятность конфликта.
  5. Как правило, перед оформлением любых документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было обсудить более подробно и разрешить. до того, как возникнут эмоции, или до того, как какая-либо организация возьмет на себя обязательства по покупке или обратной аренде. Если проблемы не могут быть решены до казни, то с этим нужно столкнуться, прежде чем это приведет к обязательствам, которых нельзя избежать, и к возникновению вражды. После принятия решение сводится к письменной форме либо в договоре, обязывающем стороны, либо в протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном организациями.
Читайте также:
Мансардная крыша | Типы мансардных крыш | История мансардной крыши | Преимущества и недостатки мансардной крыши

Так сложно. Стоит делать?

Если кто-то может себе это позволить, вряд ли найдется лучшая инвестиция. Он позволяет платить арендную плату для создания собственного капитала, избегает многих проблем лизинга, которые могут повредить бизнесу, и превращает одно деловое предприятие в два деловых предприятия: компанию по недвижимости, а также все остальное, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов в виде различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные расходы на операции с недвижимостью — брокерские сборы, расходы на право собственности и т. д. В большинстве случаев эти расходы компенсируются. за счет повышения стоимости акций через год или два владения и вспомнить, что в более поздние периоды доля в недвижимости может стать удобным источником экстренного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить лучшую инвестицию для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

Как купить арендуемую недвижимость с текущими арендаторами

Коричневая дверь в голубом многоквартирном доме

Независимо от того, являетесь ли вы инвестором в недвижимость, стремящимся расширить свой портфель, или арендодателем, планирующим расширить свой арендный бизнес, у вас может быть возможность приобрести недвижимость, в которой уже есть арендаторы.

Имеет смысл задаться вопросом, будет ли это стоящей покупкой, и как это сделать, если вы решите двигаться вперед. Мы собрали несколько полезных советов, которые помогут вам понять, как купить недвижимость для сдачи в аренду с текущими арендаторами.

Покупка арендной недвижимости с арендаторами: что нужно знать

Срок действия договора аренды не истекает при продаже недвижимости. Договор аренды перейдет от предыдущего владельца к вам, и арендаторы не обязаны выезжать только потому, что имущество было продано. Единственными исключениями являются случаи, когда в договоре аренды есть пункт, который дает арендодателю право расторгнуть договор аренды в случае продажи, как правило, с уведомлением за 30 дней, или если вы покупаете недвижимость в качестве обращения взыскания. Правила в отношении этого могут различаться в зависимости от штата, поэтому важно проверить ваши местные законы о арендодателе-арендодателе, чтобы знать, как подойти к этому, не нарушая никаких правил штата.

Читайте также:
Датчик датчика давления | Как это работает | ФУТЭК

Хорошо или плохо покупать недвижимость с нынешними арендаторами?

Покупка недвижимости с нынешними арендаторами может быть полезной, поскольку у вас уже есть арендаторы, которые платят арендную плату. Вы сэкономите время, потому что вам не нужно будет искать новых арендаторов, и в результате вы получите немедленный денежный поток. Кроме того, если арендаторы проживали в собственности долгое время, меньше шансов, что вы столкнетесь с вакансией в ближайшее время.

Однако покупка недвижимости с существующими арендаторами сопряжена с некоторыми рисками, учитывая, что вы сами не одобрили их заявки. В этом случае вам, возможно, придется полагаться на стандарты проверки предыдущего арендодателя, которые могут отличаться от ваших собственных, или вы можете познакомиться с арендаторами, чтобы лучше понять их опыт аренды.

Кроме того, вы можете обнаружить, что ваши арендаторы менее восприимчивы к радикальным изменениям, особенно если они привыкли к стилю управления предыдущего арендодателя. Если вы планируете ежегодно повышать арендную плату или проводить сезонные проверки, вашим арендаторам может быть сложно принять эти изменения. Чтобы уменьшить вероятность отказа, не забудьте уведомить своих арендаторов об изменениях, которые вы планируете внедрить, как можно раньше.

Как узнать, будут ли нынешние арендаторы вовремя платить арендную плату?

Чтобы узнать, будут ли арендаторы вовремя платить арендную плату и заботиться об имуществе, рассмотрите следующие два важных шага:

  1. Проведите осмотр имущества, чтобы убедиться, что оно находится в хорошем состоянии.
  2. Попросите владельца предоставить квитанции об оплате арендной платы и кредитные отчеты арендаторов, чтобы узнать, своевременно ли они платят арендную плату.

Если вы все еще заинтересованы в продвижении вперед, вам также следует:

  • Попросите просмотреть существующий договор аренды, чтобы тщательно его изучить.
  • Попросите владельца перевести вам залог.

Если владелец не дает вам залог, вы по-прежнему несете ответственность за возврат полной суммы залога своим арендаторам в конце срока их аренды. В ваших же интересах попросить его у предыдущего владельца в качестве условия продажи.

Имейте в виду, что запрос на просмотр договора аренды, квитанций об аренде и любых других материалов — это все запросы, которые владелец может отклонить. Вы можете составить эти «условия продажи». Например, вы можете добавить в свое предложение строку, в которой говорится: «Это предложение зависит от просмотра и принятия текущего договора аренды».

Если владелец заинтересован в продаже, то он, скорее всего, предоставит документы, которые вы запросили. Суть в том, что вам необходимо принять обоснованное решение при покупке арендуемой недвижимости, особенно недвижимости с существующими арендаторами.

Как управлять арендованной недвижимостью с текущими арендаторами

После того, как вы приобрели недвижимость у существующих арендаторов, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы заложить основу для здоровых отношений между арендодателем и арендатором.

Читайте также:
Как рассчитать кадастровую стоимость дома? Банко Сантандер

1. Отправьте рекомендательное письмо арендодателю

Простой способ облегчить переход права собственности — написать рекомендательное письмо арендодателю. Представление арендодателя может быть отличным способом представиться, поделиться номером телефона или адресом электронной почты, а также наметить изменения, которые вы планируете реализовать в качестве нового арендодателя. Кроме того, вы должны подтвердить детали аренды ваших арендаторов и сообщить о своих ожиданиях в будущем.

2. Заполните пошаговый контрольный список

Если вы еще этого не сделали, вам также следует заполнить контрольный список по аренде недвижимости. Это позволит вам задокументировать состояние имущества и отследить любой материальный ущерб, который может произойти в течение оставшейся части любой аренды. Если состояние имущества не зарегистрировано, вы не сможете обосновать удержание части или всего гарантийного депозита вашего арендатора на ремонт, и вам, возможно, придется заплатить больше, чем предполагалось, в процессе оборота.

3. Упростите процесс аренды с помощью программного обеспечения арендодателя

Управление арендованной недвижимостью — непростая задача, но с помощью программной платформы для управления недвижимостью, такой как Avail, арендодатели могут оптимизировать основные задачи, экономя время и деньги.

Когда вы приглашаете своих арендаторов на платформу, они могут настроить онлайн-оплату арендной платы, чтобы арендная плата поступала вам вовремя. Кроме того, если требуется техническое обслуживание, арендаторы могут подавать запросы на техническое обслуживание. Вы можете держать своих арендаторов в курсе через платформу и легко регистрировать любые связанные с этим расходы.

Что происходит, когда вы продаете свою недвижимость с текущими арендаторами?

Новый владелец унаследует вашу аренду и продолжит сдавать аренду вашим арендаторам. Вам следует пересмотреть существующий договор аренды с новым владельцем и передать ему залог.

Вот некоторая информация, которую нужно предоставить новому арендодателю, чтобы настроить его на успех.

  • Имя нового владельца и контактная информация
  • Как платить арендную плату в будущем
  • Если залог был переведен, сумма и новое местонахождение

Управляйте своей арендной недвижимостью с пользой

Покупка сдаваемой в аренду недвижимости с текущими арендаторами может быть сложной задачей, но Avail может помочь вам подключить ваших арендаторов и оптимизировать задачи управления арендой за считанные минуты. Предложите своим арендаторам платить арендную плату через Интернет, подавать квитанции об обслуживании и выполнять другие действия, чтобы сэкономить ваше время и деньги как арендодателю.

Стоит ли создавать ООО для сдаваемой в аренду недвижимости?

женщина заполняет документы для создания ООО для своего арендного бизнеса

В этой статье мы рассмотрим, что такое ООО, как арендодатели могут извлечь выгоду из ООО и как создать ООО для вашей арендуемой недвижимости. Мы также ответим на распространенные вопросы арендодателей об ООО.

Что такое ООО?

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) представляет собой хозяйственную структуру. Вы можете создать ООО самостоятельно, с партнером или с группой. Если вы владеете ООО, вы являетесь «членом» ООО.

ООО регулируются на государственном уровне, поэтому процесс создания ООО будет отличаться в зависимости от штата. В этой статье будет представлен обзор преимуществ создания ООО и способов его создания. Мы настоятельно рекомендуем провести исследование для конкретного штата, чтобы лучше понять, как создать LLC в вашем штате, а также какие-либо конкретные сборы и связанные с этим расходы.

Читайте также:
5 простых рецептов самодельного клея

Каковы преимущества создания ООО для вашей сдаваемой в аренду недвижимости?

Есть четыре преимущества создания LLC для вашей арендуемой недвижимости.

1. Ограничьте свою личную ответственность

Если вы владеете своей собственностью как физическое лицо, и кто-то подает на вас в суд, то на карту поставлены ваши личные активы. В ООО на карту поставлены только те активы, которые принадлежат ООО. Другими словами, на карту поставлено только ваше арендуемое имущество, а не ваши личные финансы. Однако важно отметить, что это может быть не всегда так, в зависимости от причины судебного иска.

2. Держите арендуемую недвижимость отдельно друг от друга

В дополнение к отделению сдаваемого в аренду имущества от ваших личных активов, вам также следует отделить сдаваемое в аренду имущество друг от друга. Если вы владеете несколькими объектами недвижимости, вы можете «изолировать» каждый объект от претензий по ответственности, создав отдельные ООО для каждого объекта.

Если все ваши объекты недвижимости принадлежат отдельным ООО, то, если кто-то подаст иск в отношении одного из ваших объектов недвижимости, судебный процесс не затронет остальную часть вашей собственности. Это эффективно разделяет и защищает каждое из ваших свойств.

3. Сквозное налогообложение

Сквозное налогообложение является преимуществом индивидуальных предприятий. Обычно корпорация облагается налогом непосредственно с прибыли, а владельцы снова облагаются налогом, когда они получают доход от своего бизнеса. С LLC вы получаете выгоду от дохода компании, «переходящего» к вам как к владельцу бизнеса. По сути, весь доход, полученный вашим LLC (вашей арендуемой недвижимостью), будет поступать в вашу декларацию по индивидуальному подоходному налогу. Это сводит к минимуму сумму денег, вычитаемую из вашего дохода на налоги.

4. Легко разделяйте деловые и личные расходы

При создании ООО необходимо создать отдельный банковский счет для вашего ООО. Таким образом, ваши личные расходы будут отделены от деловых расходов.

Это облегчает получение требований об операционных расходах на аренду имущества, когда приходит время платить налоги. Отдельные банковские выписки ясно показывают, какие расходы являются деловыми, а какие — личными.

Кому следует создать ООО?

Любой арендодатель может извлечь выгоду из создания ООО. Независимо от того, владеете ли вы одним имуществом или несколькими, вы получите выгоду от сквозного налогообложения и защиты вашей личной ответственности.

ООО могут быть особенно полезны, если у собственности несколько владельцев. Когда вы создаете ООО, вы создаете операционное соглашение в вашем бизнес-плане по аренде недвижимости, в котором изложены права и обязанности каждого члена ООО. Это может помочь вам беспрепятственно управлять имуществом и защитить каждого члена ООО в случае юридических проблем.

Когда следует создавать ООО?

Вы можете задаться вопросом, следует ли создавать ООО до или после покупки арендуемой недвижимости. Хорошей новостью является то, что в любом случае вы сможете передать право собственности на свою собственность ООО. Однако лучше создать ООО до покупки арендной недвижимости, чтобы избежать следующих головных болей:

  • Уведомление держателя ипотеки о том, что вы передаете право собственности ООО.
  • Ваш залогодержатель может решить закрыть кредит (что создаст для вас затраты на закрытие), и он может выдать вам новый кредит (с повышенной процентной ставкой).
  • Вам нужно будет уведомить арендаторов о том, что имущество теперь принадлежит LLC, и обновить договоры аренды.
  • Преобразование собственности в ООО после покупки собственности может повлечь за собой новые налоги, в частности, налог на передачу права собственности.
Читайте также:
Как повесить шторы на потолок. домино

Если вы сначала создадите ООО, вы можете купить недвижимость, находящуюся в собственности ООО, и в этом случае документ о собственности будет оформлен на имя вашего ООО.

Если вы уже владеете сдаваемым в аренду имуществом и хотите создать ООО, вам необходимо передать право собственности на ООО. Это также обычно называют «заголовком передачи». См. наш ответ ниже, чтобы узнать больше о том, как передать право собственности на ООО, что такое право собственности и что такое документ о собственности.

Как передать право собственности на ООО?

Во-первых, давайте определимся с некоторыми юридическими терминами. В имущественном праве право собственности представляет собой набор прав, определяющих право собственности на имущество. Эти права могут принадлежать нескольким сторонам или одному лицу. Титулы также могут относиться к официальному документу, известному как акт о собственности, который служит доказательством права собственности. Ваш акт о собственности является юридическим документом, в котором указывается, кто владеет недвижимостью.

Если вы приобрели недвижимость как физическое лицо, то в документе о собственности будет указано ваше имя. Это означает, что вы несете личную ответственность, если какие-либо претензии предъявляются к имуществу. Преимущество создания ООО заключается в том, что вам не нужно указывать свое имя в документе о праве собственности — имя вашего ООО должно быть указано в документе.

Чтобы «передать право собственности» на ООО, что означает передачу прав собственности на ООО, вам необходимо составить акт о выходе из права и подать его в местный офис клерка округа. Выходные документы позволяют редактировать информацию о ранее записанных документах.

Вы можете создать исковое заявление о выходе, связавшись с юристом по недвижимости, или вы можете воспользоваться такой услугой, как Rocket Lawyer, чтобы создать его бесплатно.

Имейте в виду, что иногда существует налог на передачу права собственности, взимаемый с вас за привилегию передачи права собственности.

Влияет ли создание ООО на ваше финансирование?

Если у вас есть существующая ипотека при передаче вашей собственности в ООО, это может повлиять на ваше финансирование.

Если вы передаете право собственности на ООО, но имеете ипотеку на свое имя, то имя в вашей ипотечной записке не будет совпадать с именем в вашем документе о собственности. Это, вероятно, ставит под угрозу права взыскания вашего кредитора. По этой причине мы рекомендуем связаться с вашим кредитором, чтобы узнать, позволяют ли они вам передать право собственности на LLC.

Если ваш кредитор позволяет вам передать право собственности, несмотря на существующую ипотеку, узнайте, какие у них могут быть условия. Некоторые кредиторы разрешают вам передавать право собственности, но увеличивают вашу процентную ставку, взимают комиссию за допущение или предъявляют другие требования.

Читайте также:
Секции: модульные секционные диваны и кушетки

Как создать ООО для аренды недвижимости?

Ниже приведены 10 шаги чтобы помочь вам создать ООО:

  1. Если у вас есть существующий кредит на вашу собственность на ваше имя, свяжитесь со своим кредитором, чтобы узнать, разрешают ли они передачу права собственности на ваше ООО. Узнайте, есть ли у них требования для разрешения перевода (они могут увеличить вашу процентную ставку, взимать комиссию за допущение и т. д.)
  2. Выберите доступное название компании. Подробнее о том, как назвать ваше ООО, см. ниже.
  3. Заполните Устав вашего ООО, в котором указана основная информация о вашем ООО.
  4. Создайте Операционное соглашение с ООО, в котором излагаются права и обязанности участников ООО (даже если это только вы).
  5. Вам может потребоваться опубликовать «уведомление о намерениях» для создания ООО (это требуется только в нескольких штатах). Это уведомление должно быть опубликовано в официальной газете, и в нем должно быть указано ваше намерение зарегистрировать компанию в вашем округе. Плата за публикацию может составлять около 40 долларов.
  6. Получите лицензии и разрешения, если они необходимы для вашего бизнеса. Это будет отличаться в зависимости от штата.
  7. Зарегистрируйте ООО в своем штате. Вы сдадите все официальные документы в штат, чтобы они могли зарегистрировать ваш бизнес. Может взиматься плата за регистрацию.
  8. Переоформить право собственности на ООО. Это фактически передает право собственности от вас к ООО.
    1. Для этого составьте акт об отказе. В акте вы будете указаны как «Доверитель», а ООО как «Получатель».
    2. Зайдите на веб-сайт клерка вашего округа и найдите инструкции о том, как подать дело. Обычно взимается небольшая плата за регистрацию.

    Какова стоимость создания ООО?

    Стоимость создания ООО

    Стоимость создания LLC будет отличаться от штата к штату. Ниже приведены возможное расходы, связанные с созданием ООО:

    ООО Таблица затрат

    Существуют ли текущие расходы после создания ООО?

    Ниже приведены две возможные текущие расходы после создания ООО:

    • Годовой налог на франшизу может составлять 250-800 долларов.
    • Большинство штатов взимают ежегодную плату за открытие LLC. Он может составлять от 9 до 500 долларов.

    В дополнение к вышеуказанным расходам существует вероятность того, что ваша процентная ставка изменится в результате передачи права собственности на вашу собственность (если у вас есть действующая ипотека).

    Имейте в виду, что передача права собственности на ваше ООО может вызвать налоговые последствия в зависимости от стоимости вашего имущества при передаче права собственности. Это связано с тем, что стоимость вашей собственности могла увеличиться с момента ее покупки. Этих дополнительных налоговых последствий можно избежать, создав ООО. до вы покупаете недвижимость.

    Как назвать ООО для сдаваемой в аренду недвижимости?

    Вы можете назвать свою LLC как угодно, если только это имя не зарегистрировано в вашем штате и не подходит для вашего арендного бизнеса.

    Большинство арендодателей используют свои адрес собственности назвать их ООО. Например, «123 Main Street Chicago LLC». Такое название ООО имеет два преимущества. Во-первых, его легко узнать вашим арендаторам. Во-вторых, скорее всего, это уникальный адрес в вашем городе или округе, а значит, вы без проблем сможете его зарегистрировать.

    Вы можете проверить, доступно ли название LLC, выполнив поиск на веб-странице вашего государственного секретаря. Есть также много услуг, доступных в Интернете, которые позволяют вам искать наличие названий компаний.

    Каковы плюсы и минусы создания ООО?

    Плюсы:

    • ООО ограничивает вашу личную ответственность, что в некоторых случаях может сэкономить вам деньги.
    • Они отделяют и защищают каждую арендуемую недвижимость.
    • Вы получаете преимущество сквозного налогообложения, поэтому ваш доход не облагается налогом более одного раза.
    • Вы можете легко отделить деловые расходы от личных расходов, открыв отдельный банковский счет для своего ООО.

    Минусы:

    • Это головная боль, чтобы сделать дополнительные документы.
    • Потенциально сложнее получить ипотечный кредит в качестве ООО, и у вас, возможно, будет более высокая процентная ставка.
    • LLC имеют ежегодные документы, которые могут быть дорогими (до 500 долларов в год).

    Несмотря на дополнительную работу и затраты, защита, предоставляемая ООО, часто стоит того для арендодателей.

    Предлагает ли зонтичная политика ту же защиту, что и ООО?

    Арендодатели часто пытаются имитировать защиту ответственности ООО с помощью страхования, особенно с помощью зонтичного полиса. Ан зонтичная политика может помочь покрыть расходы, превышающие ваш стандартный страховой полис. Например, предположим, что ваша страховка покрывает ущерб и судебные иски на сумму до 250,000 1 долларов, но вам предъявили иск на XNUMX миллион долларов. Вашей стандартной политики будет недостаточно, и ваши личные активы будут поставлены на карту для оставшегося остатка. Однако, если вы приобретете зонтичный полис, это поможет покрыть оставшийся баланс, добавив дополнительную защиту вашим личным активам.

    При этом у вашей зонтичной политики все равно будет ограничение. Ваши личные активы будут уязвимы, если иск превысит сумму покрытия зонтичного полиса. Создание LLC — более эффективный способ защитить ваши личные активы, чтобы они никогда не были уязвимы во время судебного процесса. Несмотря на дополнительную работу и затраты на создание ООО, эта дополнительная защита часто оправдывает себя для арендодателей.

    Следующие шаги

    Создание ООО для сдаваемой в аренду недвижимости — разумный выбор владельца недвижимости. Это снижает риск вашей ответственности, эффективно разделяет ваши активы и имеет налоговую выгоду сквозного налогообложения.

    Если вы решите создать ООО для сдаваемой в аренду недвижимости, обязательно обновите договор аренды. Вы укажете ООО в качестве владельца недвижимости. И обязательно отделяйте личные деньги от денег на аренду имущества. Например, все арендные платежи должны храниться на банковском счете вашего ООО. Если вы используете Avail для сбора арендной платы, мы делаем этот шаг невероятно простым. Вы можете добавить уникальные банковские счета для каждого арендуемого объекта.

    Мы также позволяем вам легко создавать и настраивать аренду онлайн. Ознакомьтесь с нашим подробным руководством по аренде, чтобы узнать больше о преимуществах онлайн-аренды, о том, как настроить правила аренды, и многом другом.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: